Cohousing – czym jest idea wspólnotowego mieszkalnictwa?

Rynek nieruchomości pozwala deweloperom realizować najróżniejsze inwestycje mieszkaniowe. Idei i przeznaczeń może być tutaj naprawdę mnóstwo. Jedną z nich jest, rozwijająca się na zachodzie ale również w Polsce forma mieszkalnictwa wspólnotowego. Cohousing na polskim rynku jeszcze raczkuje, warto jednak wiedzieć nieco więcej na temat tego, co może zaoferować inwestorom i samym mieszkańcom. Na czym polega koncepcja cohousingu? Jakie są jej wady i zalety? I czy cohousing ma potencjał w budownictwie w postaci Wspólnego Przedsięwzięcia Deweloperskiego?

Cohousing. Na czym polega idea mieszkalnictwa wspólnotowego?

Cohousing (Community housing) to idea wywodząca się z Danii, gdzie obecnie to aż 5% wszystkich budynków realizowanych jest właśnie w formie wspólnoty mieszkaniowej. Jest ona połączeniem niezależnych i autonomicznych nieruchomości oraz korzyści wynikających z mieszkania we wspólnocie. Cohousing zakłada wspólny i niejako harmonijny udział w projektowaniu, budowaniu, a także aranżacji i eksploatacji nieruchomości – również, jeśli chodzi o utrzymanie całego przedsięwzięcia w ryzach. To nic innego jak grupowa forma inwestycji, w której grupa ludzi decyduje się na wspólne budowanie i/lub mieszkanie w jednym budynku, lub kompleksie budynków, np. osiedlu domków szeregowych, czy jednorodzinnych.

Koncepcja mieszkalnictwa wspólnotowego nakłada nacisk na czynny udział mieszkańców w budowanie oraz rozwój wspólnej przestrzeni (osiedla). Chodzi tutaj przede wszystkim o partycypację oraz zrównoważony styl życia. Mieszkańcy dzielą się odpowiedzialnością za utrzymanie i zarządzanie przestrzenią wspólną. Razem podejmują wszystkie decyzje dotyczące jej zagospodarowania, dzięki czemu uczą się od siebie, tworząc bliskie więzi społeczne i dbając o środowisko naturalne.

Wspólne Przedsięwzięcie Deweloperskie – co warto wiedzieć?

Cohousing może być niejako kojarzony z budownictwem w postaci przedsięwzięcia deweloperskiego, choć widać tu dość spore różnice. Wspólne Przedsięwzięcie Deweloperskie (WPD) jest to forma współpracy, gdzie dwa lub więcej podmiotów decyduje się na realizację wspólnego projektu dotyczącego nieruchomości. Uczestnicy WPD zobowiązani są do wniesienia określonego wkładu (tj. kapitału, fachowej wiedzy, doświadczenia, czy też samych nieruchomości), w celu osiągnięcia zakładanych celów projektu.

WPD to proces, gdzie na rzecz nabywcy bądź nabywców przeniesione zostaje prawo własności do lokalu oraz otaczającej go infrastruktury. Obejmuje ono zarówno czynności niezbędne do rozpoczęcia budowy, jak i oddania ukończonego obiektu pod użytek. Przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego może być również przebudowa istniejących już obiektów z zamiarem sprzedaży dla jednego bądź kilku nabywców. Deweloper może być tu inwestorem, który zleca generalnemu wykonawcy budowę, albo inwestorem i wykonawcą generalnym jednocześnie. Wtedy najczęściej realizuje prace z pomocą podwykonawców.

Cohousing vs. Wspólne Przedsięwzięcie Deweloperskie – jak to wygląda w Polsce?

Trendy cohousingowe nie są jeszcze tak popularne w Polsce, jak to ma się na zachodzie. Pamiętajmy jednak o tym, że koncepcja ta w ciągu najbliższych lat może rozwinąć się bardziej również w naszym kraju. Obecnie wzrastający trend budowania w tej formie widoczny jest głównie na wiejskich terenach, choć nie zapominajmy, że może to być intratna alternatywa dla Deweloperów w wielkich miastach. Najczęściej realizowanymi inwestycjami są wtedy osiedla domków – choć cohousing może przybierać różne formy. Dobrym przykładem inwestycji o charakterze cohousingowym są osiedla budowane z myślą o pracownikach, czy też uczniach, np. akademiki. Coraz więcej osób w Polsce decyduje się na mieszkanie w kameralnej przestrzeni z dostępem do udogodnień społecznościowych. Niemniej jednak jak na razie największy nacisk kładzie się na przestrzenie prywatne.

Jeżeli chodzi o Wspólne Przedsięwzięcie Deweloperskie, to taką formę inwestowania w nieruchomości najczęściej obserwuje się w dużych miastach. Nie jest jednak powiedziane, że nie może być realizowana także w małych miasteczkach – idea WPD polega na podziale kosztów, ryzyka i zasobów między uczestników projektu. Niemniej jednak istnieją pewne różnice w zakresie projektów, które są bardziej powszechne w dużych miastach.

W metropoliach, takich jak np. Warszawa Wspólne Przedsięwzięcie Deweloperskie koncentruje się na znacznie większych projektach. Mowa tutaj o budowie budynków wielorodzinnych, czy nawet całych kompleksów mieszkaniowych (osiedli). Wymagają one znacznie większych inwestycji i wysiłku, jednak mogą tym samym przynieść większe zyski. W małych miastach koncepcja WPD skupia się raczej na projektach nieruchomości jednorodzinnych lub małych kompleksach handlowych, co jest związane raczej z lokalnymi społecznościami, np. grupą sąsiadów. Natomiast w Warszawie, czy innych dużych miastach, może ona dotyczyć bardziej profesjonalnych inwestorów i deweloperów – osoby z większym doświadczeniem w branży nieruchomości mogą osiągnąć korzyści finansowe z projektów o większej skali.

Pamiętajmy jednak, że bez względu na przypadek, decyzja o realizacji takiego wspólnego przedsięwzięcia zależy od celów i preferencji uczestników całego projektu. Duże znaczenie ma również sytuacja rynkowa oraz lokalne uwarunkowania przestrzenne.

Cohousing a WPD – wady i zalety

Jak w wielu innych przypadkach, również cohousing oraz WPD mają swoje wady i zalety. Zacznijmy może od cohousingu. Zaletą są tutaj przede wszystkim oszczędności – grupowe inwestowanie, np. w budowę osiedla domków szeregowych wiąże się z pominięciem wielu wydatków. Uczestnicy przedsięwzięcia mogą liczyć na większe zniżki i rabaty, jeżeli chodzi o ceny materiałów budowlanych i wynagrodzenie dla wykonawców.

Z drugiej strony cohousing ma również swoje wady. Nie można zapomnieć, że ludzie są tylko ludźmi, więc i we wspólnocie może dojść do nieporozumień. Co prawda, chodzi tu o integrację pokoleniową oraz harmonię współtworzenia przestrzeni wspólnych, jednak jak wiadomo, życie pisze różne scenariusze. Innym problemem może być znalezienie właściwego architekta, który podejmie się wykonania projektu. Warto zatem dobrze przemyśleć, czy cohousing w naszym przypadku jest dobrym rozwiązaniem.

W przypadku Wspólnego Przedsięwzięcia Deweloperskiego jest podobnie. W zależności od potrzeb i preferencji uczestników może ono przyjąć różne formy. Może obejmować również różne etapy projektu deweloperskiego – od zakupu ziemi, przez projektowanie i budowę, po sprzedaż lub wynajem nieruchomości.

Dla uczestników WPD ma szereg zalet. Najistotniejsze z nich to:

rozproszenie, czy też zmniejszenie ryzyka inwestycyjnego poprzez dzielenie kosztów i zysków – uczestnicy projektu dzielą ryzyko, które wiąże się z inwestycją w nieruchomość, co pozwala zminimalizować straty w przypadku niepowodzenia projektu;
zwiększenie dostępu do kapitału i zasobów;
możliwość korzystania z wiedzy i doświadczenia partnerów;
lepsza pozycja w negocjacjach z kontrahentami;
brak konieczności wypełniania wszystkich aspektów Nowej Ustawy Deweloperskiej;
możliwość powierzenia realizacji przedsięwzięcia profesjonalnemu podmiotowi jakim może być Deweloper i/lub Generalny Wykonawca

Jednak mimo ww. zalet, przed podjęciem decyzji o udziale w WPD, warto dokładnie przeanalizować korzyści oraz wszystkie koszty, a także sporządzić szczegółową umowę regulującą prawa i obowiązki uczestników.

Wśród wad inwestowania we Wspólne Przedsięwzięcie Deweloperskie warto wymienić przede wszystkim konflikty. Uczestnicy projektu mogą mieć różne poglądy i preferencje. Z innej strony mogą oni spotkać się z trudnościami w podejmowaniu decyzji, jeśli pozostali uczestnicy projektu nie są ze sobą zgodni we wszystkich kwestiach. Do tego dochodzi również ryzyko braku doświadczenia – nie każdy uczestnik takiego przedsięwzięcia musi mieć wystarczającą wiedzę i doświadczenie w dziedzinie nieruchomości, co może prowadzić do strat finansowych. Inną przeszkodą może być również brak elastyczności. Każdy z uczestników ma swój własny wkład w projekt, dlatego też może mieć mniejsze bądź większe trudności w dostosowaniu go do zmieniających się potrzeb i preferencji.

Wspólnota cohousingowa, czy Wspólne Przedsięwzięcie Deweloperskie jako forma inwestycji – co wybrać?

Na pytanie, co może być bardziej opłacalne dla deweloperów, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, rozmiar projektu, preferencje klientów itp. Cohousing i WPD mają różne modele biznesowe. Pierwsza forma inwestycji zwykle opiera się na udziale w kosztach nieruchomości. Oznacza to, że każdy z mieszkańców wnosi wkład finansowy w projekt i ma prawo do korzystania z przestrzeni wspólnych. Deweloper może odgrywać rolę doradcy lub konsultanta w projektach, jednak zazwyczaj nie jest właścicielem nieruchomości.

Z drugiej strony, Wspólne Przedsięwzięcie Deweloperskie, to typowe przedsięwzięcie, gdzie deweloper jest właścicielem nieruchomości i zatrudnia architektów oraz wykonawców, aby zbudować i sprzedać nieruchomości. Ta forma może być bardziej opłacalna, ponieważ deweloperzy mają pełną kontrolę nad projektem, od momentu założenia koncepcji, aż do zakończenia budowy. Mogą również mieć większą kontrolę nad cenami nieruchomości i uzyskać większy zysk.

Sam cohousing ma spory potencjał inwestycyjny i z czasem może wyjść poza granice terenów wiejskich. Idea sama w sobie nie jest zła i może być lekiem na coraz szybciej starzejące się społeczeństwo. Jednak pamiętajmy o tym, że ostatecznie, to, co jest dla nas bardziej opłacalne, zależy od modelu biznesowego, celów i samej strategii. Powinno się zatem dokładnie analizować rynek i preferencje klientów, aby zdecydować, która forma okaże się tą najlepszą. Jak na razie coraz częściej spotykaną formą inwestowania w nieruchomości w Polsce, jeżeli chodzi o duże miasta i metropolie, jest Wspólne Przedsięwzięcie Deweloperskie właśnie.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się, która forma inwestowania na rynku nieruchomości jest odpowiednia dla Ciebie – skontaktuj się z nami. Zapewnimy Ci odpowiednie wsparcie i odpowiemy na wszystkie pytania nt. cohousingu, Wspólnego Przedsięwzięcia Deweloperskiego – i nie tylko 🙂