Czy rynek pierwotny to pewna lokata? Czy obarczona jednak ryzykiem, jeśli tak to jakim?

Wiele osób marzy o zakupie własnego mieszkania. Bez względu na to, czy będzie ono duże, czy małe, ważne, żeby było własne. Mieszkania można obecnie nabyć zarówno na rynku wtórnym, jak i rynku pierwotnym, z czego przeważająca ilość osób woli tę drugą opcję. Obecnie jednak rynek nieruchomości przechodzi liczne trudności. Rosnące oprocentowanie kredytów oraz inflacja powodują, że popyt na zakup mieszkania wyraźnie zmalał. Wzrósł za to odsetek inwestycji pod wynajem. Czy zatem rynek pierwotny to dobre rozwiązanie dla najemców? I czy można mówić tu o ryzyku transakcyjnym?

Jak obecnie wygląda sytuacja na rynku mieszkaniowym?

Dostępność mieszkań wyraźnie zmalała w porównaniu z poprzednimi latami. Rynek nieruchomości ulega bowiem potężnej presji ze strony szalejącej inflacji. Do tego rosnące oprocentowanie kredytów, które poważnie nadwyręża budżet wielu osób marzących o własnym M. Trudności, jakie obserwujemy obecnie w branży mieszkaniowej, powodują, że zdecydowana większość osób wstrzymuje się z decyzją o zakupie nieruchomości. Na zmianach cierpią szczególnie ci, którzy pokładali swoje nadzieje w kredytach hipotecznych. Dużo lepiej wygląda sytuacja osób, które dysponują własnym budżetem. I choć budownictwo kubaturowe w 2022 roku odnotowało słabszy wynik finansowy, który wyraźnie zmniejszył wysokość kapitałów własnych, to nadal takie osoby mogą wykorzystać obecne warunki na swoją korzyść.

Jak pokazują liczby, w przeciągu ostatnich dziesięciu miesięcy banki udzieliły o 45% mniej kredytów hipotecznych niż analogicznie w tym samym okresie przed rokiem. Ceny mieszkań rosną, czego dowodem jest sytuacja 7 największych rynków mieszkaniowych w Polsce. Popyt na mieszkania najbardziej zmalał we Wrocławiu, bo aż o 45%, Gdańsku (40%) i w Warszawie (35%). Nic dziwnego, w końcu równocześnie drożeją i kredyty i same nieruchomości. Deweloperzy, pomimo dobrej strategii i działań marketingowych, odnotowują spadki w sprzedaży – w październiku bowiem łącznie sprzedano o 35% mniej mieszkań niż w tym samym okresie w roku poprzednim. Światełkiem w tunelu może być jednak poprawa i powolna odbudowa zdolności kredytowej, wynikająca z rosnących wynagrodzeń. Niemniej jednak, aby przełożyło się to na wzrost popytu na mieszkania kupowanych na kredyt, musiałyby jednocześnie: utrzymać się ceny mieszkań i wzrosnąć wynagrodzenia, a stopy procentowe musiałyby utrzymać się na jednym poziomie lub spać w związku ze zmianą WIBOR na WIRON.

Raporty cen rynku pierwotnego z ostatnich 36 miesięcy pokazują, że ceny nieruchomości idą w górę przynajmniej o wartość inflacji. Mimo to, w ostatnich miesiącach zauważamy nieznaczne wahania cen mieszkań. Dla przykładu w Warszawie w październiku ceny mieszkań spadły średnio o 1% (co zapewne jest chwilowym trendem), natomiast we Wrocławiu i w Łodzi wzrosły o 1-2%.

Zakup, czy wynajem mieszkania?

Pomimo tego, że ceny mieszkań rosną, a kredyty hipoteczne nie są już tak łatwo dostępne, jak kiedyś, Polacy wciąż marzą o własnym mieszkaniu. Dla wielu osób własna nieruchomość to najważniejszy cel w życiu. Jedni traktują taką inwestycję, jako motywację do uzyskania stabilizacji życiowej. Inni przyznają, że mieszkanie stanowi dla nich niezależność. Natomiast pozostali uważają posiadanie własnego M, jako sposób na budowanie majątku. Obecna sytuacja pokazuje jednak, że na razie z zakupem mieszkania wiele osób woli poczekać do nowego roku. Z tego względu decydują się oni na wynajem, który zapewnia, chociażby cząstkę korzyści z posiadania własnego miejsca na ziemi. Nie każdy przecież chce całe życie mieszkać z rodzicami, czy w jednym miejscu.

Rosnące ceny nieruchomości i obniżona zdolność do brania kredytów będzie się przekładać na większą ilość osób najmujących, a więc również zwrot z inwestycji pod najem. Wiele osób inwestuje w nieruchomości pod wynajem, dlatego że jest to jeden ze skuteczniejszych sposobów na stabilny przychód. Dodatkowe źródło dochodu jest kuszące, nawet jeżeli przypływ gotówki miałby trwać przez pewien okres.

Wynajmowanie mieszkania to swego rodzaju etap przejściowy. W natłoku codziennych spraw bardzo często nie chcemy przywiązywać się do jednego miejsca. Zmieniają się nasze przyzwyczajenia, dlatego też część osób, mimo dobrych zarobków, nie decyduje się na zakup własnego M, aby po prostu pozostać mobilnym. Wynika to najpewniej z charakteru wykonywanej pracy, czy też stylu życia i częstych podróży. Czy zatem rynek pierwotny to pewna lokata? Owszem, jednak trzeba wziąć pod uwagę kilka czynników.

Wynajem nieruchomości – ryzyko a zwrot inwestycji

Wynajmujący musi mieć świadomość tego, że może dłużej pozyskiwać najemców za określoną przez siebie kwotę. W innym wypadku może okazać się, że nie będą oni do końca wywiązywali się z warunków umowy najmu. Co więcej, dana nieruchomość może również stracić na wartości, poprzez jej niewłaściwe eksploatowanie. Niemniej jednak są już rozwiązania aby zabezpieczyć się przed takimi scenariuszami, więc wynajem nieruchomości obecnie jest jednym z najskuteczniejszy sposobów na czerpanie zysków z dokonanej inwestycji.

W obecnych czasach okres przejścia, jakim jest wynajmowanie mieszkania, może się wydłużyć. Co daje większe możliwości Deweloperom i Inwestorom. Wiele osób wciąż chce bowiem przekonać się, jak to jest mieszkać na swoim. Mieszkania pod wynajem mogą zapewnić wysoki zwrot inwestycji w przyszłości jak również zwiększyć swoją wartość. Warto zatem rozważyć taką formę zarobku. Szczególnie teraz, gdy do kraju napływają fale obcokrajowców, dla których priorytetem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Jak zmieni się rynek nieruchomości w najbliższym czasie? Czy sytuacja mieszkaniowa Polaków zmieni się, a Deweloperzy zaczną odnotowywać wzrosty ze sprzedaży? Rynek mieszkaniowy uzależniony jest od czynników makroekonomicznych. Póki co największy popyt będziemy odnotowywać w kierunku wynajmu mieszkań. Natomiast tego, czy koszty kredytowania spadną a sprzedaż nieruchomości wzrośnie, możemy przewidywać, na bieżąco sprawdzając sytuację branży mieszkaniowej.

Nieruchomości na rynku pierwotnym to dobra lokata własnych środków. Ale czy pewna? Wszystko zależy od odpowiednich działań i zaangażowania. Jeżeli Ty również chcesz utrzymać wartość swoich przedsięwzięć i przygotować swoją inwestycje pod wynajem – zapraszamy do kontaktu. Zgłoś się do nas, a zapewnimy Ci odpowiednie i indywidualne wsparcie. Dopasowane do Twoich potrzeb.