Jakie zmiany niesie nowa ustawa deweloperska?

Nowa ustawa deweloperska – lipiec 2022. Jakie zmiany niesie względem poprzedniej?

Nowa ustawa deweloperska to kolejny krok ku zmianom na rynku nieruchomości. Weszła ona w życie z dniem 1 lipca br. i spowodowała niemałe zamieszanie zarówno wśród Deweloperów, Inwestorów, jak i Nabywców. Czy na wczesnym etapie budowy kupujący mieszkania będą mogli czuć się bezpiecznie? Jakie zmiany wprowadziła nowa ustawa deweloperska względem poprzedniej? O tym mówimy w dzisiejszym materiale.

Co zmieniło się w ustawie deweloperskiej?

Tzw. Nowa ustawa deweloperska, czyli Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zaczęła obowiązywać po przeszło 10 latach stosowania tzw. Starej ustawy deweloperskiej. Nowe zapisy ustawy wydają się dużo korzystniejsze – szczególnie dla kupujących mieszkania, bo właśnie z myślą o bezpieczeństwie klientów ustawa ta została zmieniona. Co należy przez to rozumieć? Przede wszystkim został powołany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na którym gromadzone są środki wpłacane przez dewelopera, gwarantujący kupującym bezpieczeństwo transakcji i realizowanej inwestycji. Od każdej wpłaty klienta deweloper zobowiązany jest odprowadzić odpowiedni procent na Fundusz Gwarancyjny zabezpieczający nabywcę w przypadku, gdyby z jakiegoś powodu Deweloper przerwał budowę inwestycji.

Kolejną istotną zmianą korzystną dla nabywcy jest wprowadzenie obowiązku zawierania umów rezerwacyjnych wraz z opłatą rezerwacyjną w wysokości nieprzekraczającej 1% wartości lokalu. Do tej pory Klient wpłacał stałą kwotę, niezależnie od ceny transakcji, a kwota ta była zazwyczaj dużo wyższa niż 1%.

Nowa Ustawa nakłada również na Dewelopera obowiązek podpisywania umów Deweloperskich w formie aktu notarialnego także po zakończeniu całego procesu inwestycyjnego, czyli także po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. W starej ustawie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Deweloper mógł podpisywać umowy w formie cywilno-prawnej. Zmiany w ustawie objęły też prospekt informacyjny, który według nowych wytycznych musi zawierać dużo więcej szczegółów dotyczących lokalizacji inwestycji, bliższego i dalszego otoczenia, które może wpływać negatywnie na budynek i mieszkańców.

Nowa ustawa deweloperska nie obejmuje wszystkich inwestycji?

Jednak wejście w życie nowej ustawy nie jest jednoznaczne z tym, że wszystkie inwestycje deweloperskie automatycznie będą objęte nowymi zasadami. Jeżeli sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku, to te przedsięwzięcia deweloperskie lub wydzielone z nich zadania inwestycyjne, wciąż mogą działać na starych zasadach. Niemniej deweloper musi wykazać zawarcie przynajmniej jednej umowy deweloperskiej, aby można było w ogóle uznać taką sprzedaż za rozpoczętą.

Warto tutaj wspomnieć również o tym, że reżim poprzedniej ustawy deweloperskiej dla inwestycji, w których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku, będzie mógł funkcjonować jeszcze przez 2 lata (do 1 lipca 2024 roku). W tym okresie, nawet jeżeli sprzedaż zakończy się po terminie, wszystkie umowy deweloperskie obejmą dotychczasowe regulacje – czyli prawa i obowiązki obydwu stron transakcji.

W związku z powyższym Nabywcy mogą (choć nie muszą) wstrzymywać się z podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie nowego mieszkania, do czasu, aż na rynku deweloperskim pojawią się mieszkania objęte zasadami z nowej ustawy deweloperskiej.

Nowa a stara ustawa deweloperska – istotne aspekty

Nowa ustawa deweloperska zapewnia pełną ochronę wpłat kupującym mieszkania, już na etapie ich budowy. Na jej rzecz działa bowiem nowy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który to według założeń ma być niemal gwarantem bezpieczeństwa. Oznacza to, że chroni on wpłaty na rzecz otwartego i zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, utworzonego przez Dewelopera na jego koszt w banku. Dla porównania inwestycje działające na zasadach starej umowy deweloperskiej nie mają zapewnionej 100% ochrony na żadnym z wyżej wymienionych rachunków.

Deweloper, realizując zadanie inwestycyjne, musi wskazać odpowiedni rachunek powierniczy, który zasilą wpłaty Nabywców. Tu pojawiają się jednak komplikacje, ponieważ to od Inwestora zależy to, jaki typ rachunku wybierze. Czy będzie to rachunek powierniczy zamknięty, czy otwarty. Najczęściej firmy deweloperskie wybierają rachunek otwarty, który umożliwia im pobieranie zgromadzonych funduszy w miarę postępu prac budowlanych. W związku z tym to bank musi dopilnować tego, by wszystkie fundusze były wykorzystane zgodnie z ich pierwotnym przeznaczeniem – czyli budową inwestycji i jej harmonogramem.

Wydaje się proste, prawda? W życiu jednak zdarzają się różne sytuacje, dlatego, jeżeli w którymś momencie Deweloper popadnie w tarapaty i zbankrutuje, założony rachunek i kontrola banku na nic się tu zdadzą. Jednak zawarte w ustawie deweloperskiej rozwiązania, pozwalają uchronić pechowych klientów przed utratą wszystkich środków finansowych. Rozwiązania te umożliwiają w takich nieprzewidzianych wypadkach utworzenie tzw. Zgromadzenia Nabywców, które to jest uprzywilejowaną grupą wierzycieli. Zgromadzenie może kontynuować budowę inwestycji, jednak jej ukończenie wiązałoby się z dodatkowymi kosztami. Na takich zasadach funkcjonuje otwarty rachunek powierniczy.

W rachunku zamkniętym natomiast Deweloper może sięgnąć po zgromadzone fundusze dopiero po zakończeniu budowy, uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i przeniesieniu własności lokali. W takim wypadku, jeżeli firma w trakcie trwania budowy inwestycji ogłosi upadłość, to wszyscy klienci bezzwłocznie odzyskają swoje wszystkie pieniądze, które na nią przeznaczyli. W zamkniętym rachunku powierniczym jest jednak pewien haczyk. Istnieje tu bowiem ryzyko, które wynika z tego, że to bank może zbankrutować – Bankowy Fundusz Gwarancyjny wypłaci wtedy klientom równowartość 100 tysięcy euro, a wszystkie ewentualne nadwyżki przepadną.

W trybie nowej ustawy deweloperskiej ryzyko to eliminuje ubezpieczenie inwestycji, które jest obowiązkowe we wspomnianym już wcześniej Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W związku z tym nawet, jeżeli firma deweloperska i bank zgłoszą swoją upadłość, Klient otrzyma wszystkie swoje pieniądze z powrotem na konto. Co więcej, środki zostaną zwrócone również wtedy, gdy skorzysta on z możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Warto wiedzieć również o tym, że to deweloperzy wpłacają składki do DFG (procent wpłaty na otwarty [0,45%] lub zamknięty rachunek [0,1%]).

Co znajduje się pod ochroną nowej ustawy deweloperskiej?

Nowa ustawa deweloperska sankcjonuje też umowy rezerwacyjne – wysokość opłat nie może przekraczać 1% ceny domu lub mieszkania. Można by więc powiedzieć, że jest to korzystne dla Nabywcy rozwiązanie.

Co jeszcze znajduje się pod ochroną nowej ustawy deweloperskiej? Przede wszystkim:

oferowane przez innego niż Deweloper przedsiębiorcę, mieszkania z drugiej ręki;
przebudowywane mieszkania oraz domy (np. hotele);
lokale użytkowe, ale tylko te, które nie są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (np. komórki lokatorskie, czy boksy rowerowe);
wpłaty z tytułu rezerwacji mieszkania.

Warto tutaj również podkreślić, że nowa ustawa deweloperska poszerzyła nieco katalog przesłanek odstąpienia od umowy deweloperskiej. W związku z tym Nabywca może odstąpić od umowy, jeżeli np. lokal ma istotną wadę użytkową. Jeżeli rzeczoznawca uzna, że jest to istotna wada, Nabywca może od umowy deweloperskiej odstąpić – haczyk polega na tym, że nigdzie nie jest zapisane, czym jest ta istotna wada i czym różni się od wady zwykłej.

Minimalizacja ryzyka

Zakup mieszkania w trybie starej ustawy deweloperskiej znacząco minimalizuje ryzyko strat – to fakt, dlatego ci, którzy się na taki krok zdecydują, mogą być spokojni. Nowa ustawa deweloperska jeszcze bardziej minimalizuje takie ryzyko. Dotyczy ona jednak nowych przedsięwzięć deweloperskich, dlatego ze względu na mnogość zmian, jakie weszły w życie z dniem 1 lipca 2022 roku, warto dostosować procedury oraz dokumentacje do nowo obowiązujących przepisów.

Tak jak w poprzedniej ustawie, tak i teraz jednym z najważniejszych dokumentów, przekazywanym klientowi i dołączanym do umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny, będącym zarazem cennym źródłem wiedzy. Każdy klient zainteresowany zakupem nowego mieszkania powinien taki prospekt otrzymać od Dewelopera.

Dokument powinien zawierać:

informacje o poprzednich inwestycjach realizowanych przez Dewelopera;
informacje czy inwestycja ma wydane pozwolenie (prawomocne) na budowę;
informacje o planowanym terminie rozpoczęcia i zakończenia inwestycji;
czy firma deweloperska nie jest obciążona żadnymi postępowaniami egzekucyjnymi (na kwotę nie mniejszą niż 100 tysięcy złotych);
informacje o działce – czy nie jest obciążona hipoteką, nie ma zadłużenia itd.;
dane o przewidzianych inwestycjach w promieniu kilometra od budowanej nieruchomości;
dane o przeznaczeniu sąsiednich nieruchomości;
sposób finansowania inwestycji;
informacje o rachunku powierniczym i formie ochrony wpłat klientów.

Prospekt to integralna część umowy deweloperskiej. W związku z tym Deweloper ma obowiązek informowania Nabywcy o wszelkich zmianach w tym zakresie. Co istotne, za podawanie niezgodnych z prawdą informacji bądź ich zatajenie, osobie odpowiedzialnej za przygotowanie takiego prospektu informacyjnego grozi: kara grzywny, ograniczenia lub pozbawienia wolności do dwóch lat. Nabywca ma również prawo do odstąpienia od takiej umowy w przypadku informacji niezgodnych ze stanem faktycznym.

Ustawa deweloperska o umowie

Treść umowy deweloperskiej reguluje cała ustawa deweloperska. Musi być zawarta w formie aktu notarialnego – zawierającego szereg wytycznych:

wszelkie informacje podane w umowie muszą być zgodne ze stanem faktycznym i sporządzone według wymagań ustalonych w ustawie deweloperskiej;
jeżeli umowa zawiera informacje niezgodne z prospektem informacyjnym, stanem faktycznym bądź prawnym, Nabywca ma prawo do odstąpienia od takiej umowy;
nie należy wprowadzać do umowy deweloperskiej zapisów odstępnych – Deweloper z tego tytułu nie może domagać się dodatkowych opłat;
umowa deweloperska ma zawierać również wytyczne na temat odbioru lokali mieszkalnych.

Ważne: wynagrodzenie notariusza w równych częściach pokrywa zarówno Deweloper, jak i Nabywca. Koszt umowy deweloperskiej zawiera m.in: taksa notarialna, sporządzanie wpisów aktu notarialnego, opłaty sądowe, rejestracja wniosku wieczystoksięgowego. Nowa ustawa deweloperska narzuca na Dewelopera również pokrycie połowy kosztu umowy przeniesienia własności – do tej pory cały koszt ponosił Nabywca.

Czy zmiany zawarte w nowej ustawie deweloperskiej rzeczywiście przyniosą efekt?

Mechanizmy, których zadaniem jest zwiększenie bezpieczeństwa odzyskiwania środków finansowych przez Nabywców, mają swoje uzasadnienie. Niestety związane z powyższymi zmianami podwyżki kosztów planowanych inwestycji, mogą przełożyć się na dalszy wzrost cen mieszkań i domów oraz innych lokali deweloperskich.

W ciągu 10 lat nie odnotowano większych zawirowań w branży deweloperskiej. Nic więc dziwnego, że polscy Nabywcy wciąż nie mieli oporów przed kupowaniem mieszkań, które tylko powierzchownie obejrzeli w folderze reklamowym. Czy zatem wprowadzone i daleko idące w pewnych obszarach zmiany zawarte w nowej ustawie deweloperskiej rzeczywiście przyniosą zamierzony przez ustawodawcę efekt? Jak na razie trudno jest nam to stwierdzić. Możemy jednak domyślać się, że w przyszłości mogą pojawić się kolejne zmiany, które uzupełnią luki i zapewnią większą ochronę wszystkim zaangażowanym w proces inwestycyjny osobom – nie tylko Nabywcom.

Nowa ustawa deweloperska to „nowy początek” zmian, jakie obserwuje się w branży nieruchomości. Z czasem może pojawić się ich znacznie więcej, na to jednak nie mamy większego wpływu. Pozostaje nam jednak mieć nadzieję, że nie uderzą one tak bardzo w ceny lokali i nie doprowadzą do załamania się sytuacji na rynku sprzedaży mieszkań.

Jeżeli chcecie dowiedzieć się więcej na temat umowy deweloperskiej, rezerwacyjnej oraz innych ważnych dokumentów, które są nierozerwalną częścią każdego procesu inwestycyjnego – serdecznie zapraszamy do kontaktu. Zachęcamy również do zaglądania do naszej Bazy Wiedzy, gdzie na bieżąco udostępniamy najnowsze informacje i nowinki z branży deweloperskiej.